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以案说法

租赁合同约定多重违约责任条款时 一方违约则另一方可如何主张赔偿?

发布人:九州平台(中国)实业有限公司     发布时间:2024-01-12
       房屋租赁是我们日常生活经营中非常常见的民事行为。租赁双方在签订租赁合同时通常会拟定多项违约责任条款,包括但不限于约定:支付违约金、赔偿损失、没收或双倍返还押金、赔偿中介损失、取消装修期优惠、赔偿搬迁费用,等等。这些违约责任或可同时主张,或竞合只能择一适用。在一方违约的情况下,另一方为维护自身合法利益,可以如何主张赔偿呢?
 
       若双方签订的租赁合同中对违约行为都约定了较明确的违约责任,那么关键就要看各违约责任约定能否同时主张。如以下这个案例中:甲公司将案涉厂房租赁给乙公司用于生产经营。双方在租赁合同中约定:乙公司逾期未支付租金及/或水电费的,甲公司有权单方解除合同,要求乙公司支付租金及/或水电费,每逾期一日需按欠款总额的千分之一支付违约金;甲公司有权取消装修期优惠,乙公司需支付免租期租金;甲公司有权回收租赁物、没收租赁保证金(即押金)。后乙公司因故拖欠租金数月,甲公司起诉至法院要求:确认双方的租赁合同解除;乙公司应支付所欠租金、水电费并按日计算违约金;没收乙公司已缴纳的租赁保证金;乙公司应支付免租期租金。
 
       法院经审理认为,乙公司在履行租赁合同期间存在拖欠租金的违约行为,甲公司有权解除合同;乙公司应向甲公司支付拖欠的租金及违约金、水电费、免租期租金。但关于租赁保证金,法院认为在甲公司已主张违约金及免租期租金,且法院已支持其主张的情况下,上述款项足以弥补甲公司损失,另依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六十七条第一款规定,当事人未对租赁保证金约定为定金性质,出租方主张没收租赁保证金的,法院不予支持。
 
       由此可以看出,合同中的违约责任条款以保障赔偿守约方损失为主要功能,非惩罚性赔偿;法院在审理相关案件时会综合考虑违约方违约行为的情节和性质,尽量避免利益严重失衡的问题。
 
       律师建议:1、租赁合同双方应正确理解合同中的违约责任条款,应注意避免违约责任约定重叠,导致违约责任条款的设立目的不能实现;2、违约责任条款应考虑以补偿守约方损失为目的,不应对任何一方设置偏重的义务或违约责任,如此也不利于双方达成房屋租赁的交易。
 
附:《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》(2023年12月5日开始施行)
第六十七条 当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但是没有约定定金性质,一方主张适用民法典第五百八十七条规定的定金罚则的,人民法院不予支持。当事人约定了定金性质,但是未约定定金类型或者约定不明,一方主张为违约定金的,人民法院应予支持。
当事人约定以交付定金作为订立合同的担保,一方拒绝订立合同或者在磋商订立合同时违背诚信原则导致未能订立合同,对方主张适用民法典第五百八十七条规定的定金罚则的,人民法院应予支持。
当事人约定以交付定金作为合同成立或者生效条件,应当交付定金的一方未交付定金,但是合同主要义务已经履行完毕并为对方所接受的,人民法院应当认定合同在对方接受履行时已经成立或者生效。
当事人约定定金性质为解约定金,交付定金的一方主张以丧失定金为代价解除合同的,或者收受定金的一方主张以双倍返还定金为代价解除合同的,人民法院应予支持。
 
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